Asunto kuolinpesässä: myynti, jakaminen ja yleisimmät kysymykset

Kolme tavallista vaihtoehtoa

• Asunto myydään ja myyntituotto jaetaan osakkaiden kesken heidän osuuksiensa mukaan. Tämä on usein selkein ratkaisu, kun kukaan ei jää asumaan asuntoon.
• Yksi osakas lunastaa muiden osuudet eli maksaa heille rahana heidän osuutensa arvon ja jää itse asunnon omistajaksi. Sopii hyvin, kun joku haluaa pitää asunnon.
• Asunto jätetään osakkaiden yhteisomistukseen. Tällöin omistus säilyy yhteisenä, ja asunnosta voidaan päättää myöhemmin.

Ei ole olemassa yhtä oikeaa ratkaisua, vaan paras vaihtoehto riippuu perheen tilanteesta ja siitä, haluaako joku jäädä asuntoon. Moni pesä myös pitää asunnon ensin yhteisomistuksessa ja päättää myynnistä vasta myöhemmin.

Lunastus: miten osuuden arvo määritetään

Kun yksi osakas haluaa lunastaa muiden osuudet, lähtökohtana on asunnon käypä arvo eli se hinta, jonka asunnosta saisi vapailla markkinoilla. Käypä arvo voidaan määrittää kiinteistönvälittäjän arviolla, ja erityisesti riitatilanteissa tai suuremmissa kohteissa kannattaa harkita kirjallista arviokirjaa, joka antaa puolueettoman pohjan neuvottelulle. Kun arvo on selvillä, lunastava osakas maksaa muille heidän osuuttaan vastaavan summan rahana. Käytännössä tämä edellyttää usein, että lunastajalla on säästöjä tai että hän järjestää pankista lainan, jolloin asunto toimii tyypillisesti lainan vakuutena. Lunastus on monelle hyvä ratkaisu silloin, kun asunnolla on tunnearvoa tai kun joku perheenjäsen jo asuu siellä.

Yhteisomistuksen hyvät ja huonot puolet

Asunnon jättäminen yhteisomistukseen on usein luonteva väliaikainen ratkaisu, kun päätöksiä ei haluta tehdä kiireessä. Sen etuna on, että kenenkään ei tarvitse heti hankkia rahoitusta eikä myyntiä tarvitse järjestää suruaikana. Toisaalta yhteisomistus tarkoittaa, että kuluista huolehditaan yhdessä: vastikkeet, mahdolliset remontit ja muut ylläpitokulut jaetaan osakkaiden kesken, ja niistä vastataan myös silloin, kun kukaan ei asu asunnossa. Päätöksenteko vaatii lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden yhteisymmärrystä, mikä voi hidastaa asioita, jos näkemykset eroavat. Siksi on hyvä sopia jo alkuvaiheessa, kuka hoitaa juoksevia asioita ja miten kulut jaetaan.

Myynti vaatii kaikkien suostumuksen

Kuolinpesän asunnon myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus. Yksittäinen osakas ei voi myydä pesän asuntoa yksin, vaan kauppakirjan allekirjoittavat lähtökohtaisesti kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa edustaja. Jos yksimielisyyttä ei synny, asia voidaan ratkaista käräjäoikeuden määräämän pesänjakajan kautta. Yhteinen päätös on siis pääsääntö, johon kannattaa tähdätä.

Lesken oikeus asua kodissa

Jos vainajalla oli puoliso, leskellä on usein oikeus pitää puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto jakamattomana hallinnassaan. Tämä tarkoittaa, että leski saa jatkaa asumistaan kodissa, vaikka asunnon omistus siirtyisi perillisille. Leski ei voi myydä asuntoa, mutta hänen asumisoikeutensa estää myynnin niin kauan kuin hän käyttää sitä. Tämä on hyvä selvittää heti alkuvaiheessa, koska se vaikuttaa siihen, milloin ja miten asunnosta voidaan päättää.

Verot ja käytännön asiat

Kun kuolinpesä myy asunnon, mahdollisesta myyntivoitosta maksetaan luovutusvoittoveroa. Voitto lasketaan myyntihinnan ja hankintamenon erotuksesta. Useimmiten hankintamenona käytetään perintönä saadun asunnon kohdalla perintöverotuksessa vahvistettua arvoa eli kuolinhetken käypää arvoa, jolloin vero kohdistuu lähinnä asunnon arvonnousuun kuolinhetken jälkeen. Verottaja sallii myös laskea hankintameno olettaman mukaan eli kiinteänä osuutena myyntihinnasta, ja myyntikulut voi vähentää — lopullinen vero kannattaa siksi varmistaa tapauskohtaisesti. Jos asunto myydään pian kuoleman jälkeen suunnilleen samalla hinnalla, veroseuraamus jää usein vähäiseksi.

Kun yksittäinen osakas saa kiinteistön jaossa itselleen, hänen tulee hakea sille lainhuuto eli kirjata omistusoikeutensa Maanmittauslaitokselta. Perintönä saatu omaisuus on vapaa varainsiirtoverosta, joten pelkästä perinnönjaosta sitä ei makseta. Varainsiirtovero voi tulla kyseeseen vain, jos osakas lunastaa toisen osakkaan osuuden pesän ulkopuolisilla varoilla eli omilla rahoillaan — tällöin lunastushinnasta maksetaan kiinteistön kohdalla 3 % ja asunto-osakkeen kohdalla 1,5 %. Asunto-osakkeen omistus kirjataan vastaavasti osakehuoneistorekisteriin. Nämä ovat rutiininomaisia toimia, joista huolehditaan, kun jako on tehty.

Näin autamme asunnon kohdalla

Asunnon myynnin tai jaon järjestely tuntuu usein raskaalta keskellä surua, ja siksi olemme tukenanne käytännön vaiheissa. Autamme hahmottamaan, mikä vaihtoehdoista sopii teidän tilanteeseenne, ja huolehdimme siitä, että asunnon arvostus, osakkaiden suostumukset ja tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa. Selvitämme yhdessä myös lesken aseman ja sen, miten verot ja rekisterimerkinnät hoidetaan oikeassa järjestyksessä. Tarvittaessa ohjaamme teidät eteenpäin luotettavan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan luokse, jotta voitte tehdä päätökset rauhassa ja oikeaan tietoon nojaten.